Jak se bude v příštích pár letech vyvíjet trh s nemovitostmi? Proč před prohlídkou bytu upéct rohlíky? A proč při prověřování nájemníka napsat do firmy, ve které pracuje? To všechno vysvětlil jednatel Dobré správy Zdeněk Šimůnek v podcastu s názvem „Vím, jak si zajistíte nejvyšší příjem z vaší nemovitosti.“

Zdeněk Šimůnek si v roce 2016 splnil sen a propojil svoji vášeň k realitám s touhou pomáhat lidem. Založil společnost Dobrá správa. Od té doby pomáhá vlastníkům nemovitostí šetřit čas a peníze tím, že jim pomáhá najít spolehlivého nájemce a postarat se o hladký průběh celého pronájmu: komunikaci s nájemcem, opravy, průběžné kontroly bytu a další činnosti.

O tom, jak neusnout na vavřínech a zbytečně při pronájmu nemovitosti neztrácet peníze, mluví s Jiřím Brédou v epizodě podcastu Vím, jak…

Jiří: Na co si mám dát pozor, když chci řešit nájem své nemovitosti?

Zdeněk: Je nutné hlídat několik aspektů, které do sebe zapadají. Prvním z nich je stav bytu. Ideální je, když si chodíte v průběhu nájmu byt kontrolovat. Stačí deset vteřin v bytě a zjistíte, jak se k němu nájemník chová, jestli má uklizeno, jestli něco poničil.

„O každou investici je potřeba se starat. A u nájemního bytu to platí dvojnásob.“

Další je pak výnosnost nájemného. Nezapomínejte na valorizaci a navyšování nájmu. Někdy si řeknete, že 500 Kč měsíčně nic není, ale ve výsledku je to 6 000 za rok.

U nájemních bytů není nutné sledovat jen ten samotný nájem, ale i hodnotu bytu, prodejní cenu. Protože se může stát, že z nějakého důvodu ve vaší lokalitě bude velký zájem o byty a cena poroste. Budete mít příležitost za výhodných podmínek byt prodat a pořídit si lepší.

Jiří: Je ještě něco dalšího, co je potřeba sledovat?

Zdeněk: Rozhodně trh. Je důležité plánovat a počítat s tím, že trh má nějaký vývoj. Sledovat ekonomické a politické informace, vědět, jestli nájemné bude růst, nebo klesat, a podle toho se zařídit.

Teď jsme například zažili největší pokles a následný vzestup nájemného během tří let. Na začátku pandemie došlo k obrovskému propadu. Odjeli nám studenti, zahraniční hosté, pracovníci ze zahraniční. A najednou vznikl na trhu přetlak a ceny klesaly. Pokud jste chtěli mít pronajatý byt, museli jste s cenou dolů. Ceny klesly až o 30 %.

Naopak ve chvíli, kdy se začal trh srovnávat a začal růst, studenti se vraceli do škol a tak dále, přišla válka a příchod ukrajinských uprchlíků, kteří zaplavili trh s nemovitostmi. A tam jsme dokonce zaznamenali až 20% nárůst oproti původním cenám. To znamená, tam mezi rokem 2020 a třetím kvartálem roku 2022 byl až 50% rozdíl.

Poslechněte si všechny tipy a triky během 30 minut

Jak najít toho pravého nájemce? A co rozhodně nezapomenout napsat do smlouvy? Poslechněte si celý rozhovor na Spotify, Apple Podcasts a dalších podcastových platformách.

Článek Jak si zajistit nejvyšší příjem z nemovitosti se nejdříve objevil na Dobrá správa - pro Vaši nemovitost.

• Jak se vyvíjely ceny nájmů během covidu a jaký je vývoj cen teď?
• Jaká je momentálně průměrná cena pronájmu?
• Jak situaci vyřešit, abyste nepřicházeli o peníze?

Odpovědi se dozvíte v následujících odstavcích.

S příchodem covidu ceny nájemného prudce klesly

V roce 2020 s cenami nájmů zamával covid. Se zavedením online výuky a uzavřením hranic totiž nájemní byty opustili studenti, zahraniční pracovníci i turisté, kteří za normálních okolností využívali krátkodobé pronájmy (AirBnB).

Nabídka bytů k pronájmu proto výrazně převyšovala poptávku, a řada nemovitostí tak zůstávala prázdných. Jednalo se hlavně o byty s nižším standardem vybavení a o byty před rekonstrukcí. Výsledkem bylo, že průměrná cena nájmů za pandemie prudce klesla.

• Zdeněk Šimůnek (správce nemovitostí): „Nájemce měl možnost si za stejné nájemné polepšit a vyměnit svůj současný byt za větší, lépe zařízený nebo v lukrativnější lokalitě. Proto nebylo výjimkou, že majitelé poskytovali výrazné slevy z nájemného, jen aby si solventního nájemce udrželi.“

Vývoj cen nájemného po návratu studentů

Jakmile stát začal rozvolňovat pravidla ohledně cestování, začaly se byty znovu obsazovat. Největší vliv na ceny nájmů měl ale až návrat studentů do škol. Jen v Praze navštěvuje vysoké školy přes 150 000 studentů, přičemž vysokoškolské koleje ubytují jen 10 % z nich. S jejich návratem začal vývoj nájemného ´opět stoupat a postupně se dostal až na úroveň, kterou měl před vypuknutím pandemie.

Válka na Ukrajině zvýšila poptávku po bytech

Další velkou změnu byl pro vývoj nájemného počátek války na Ukrajině. S příchodem ukrajinských uprchlíků se poptávka po bytech skokově zvedla, a zájemců o bydlení bylo najednou víc než volných bytů. Průměrná cena nájmu pořád roste – nájemní byty s nižším standardem jsou stále obsazené za původní ceny, ale nadstandardní byty nebo byty v lukrativních lokalitách nadále navyšují svou cenovku.

• Zdeněk Šimůnek (správce nemovitostí): „Ceny nájmů se zvyšují. Tento trend jsme očekávali už od jara, ale až teď na podzim se kvůli návratu studentů dostane zvyšování cen nájmů na maximum.“

Na ceny nájmů brzy dopadne zdražování hypoték

To, že cenu bydlení výrazně ovlivnil covid i válka na Ukrajině, většině lidí neuniklo. Málokdo si ale uvědomuje, co pro budoucí vývoj nájemného znamená současné zdražování hypoték. Na realitním trhu se očekává další příliv zájemců o bydlení v nájmu – lidí, kterým se úroková sazba hypotéky zvedla natolik, že už nebudou schopní splácet. Tito lidé budou muset svou nemovitost prodat a přejít do nájemního bydlení, čímž se opět zvedne poptávka po nájemních bytech, a tím i jejich cena.

Náklady na bydlení se zvyšují také kvůli cenám energií

Dalším aspektem je zvyšování cen energií. To majitele nutí zvyšovat zálohy na letošní topnou sezonu, i když se hůře předvídá cena konečné spotřeby. Náklady na bydlení rostou, a stále více nájemníků se potýká s neschopností nájemné splácet.

Cena bytů se zvedla až o 30 %

Už teď se cena některých nájmů zvýšila o rekordních 30 %. A s nejvyšší pravděpodobností bude zvyšování cen pokračovat – avšak mnohem pomaleji. Se začátkem války a návratem studentů se ceny zvýšily skokově, ale následný růst už by měl být jen v jednotkách procent.

Pravdou však zůstává, že s cenami nájmů dynamicky hýbe každá maličkost, která se odehraje na ekonomické nebo politické scéně. Ceny se stále zvyšují. V současné chvíli je průměrná cena nájmu v Praze 402 Kč na m², v Brně 354 Kč na m² a v Ostravě 205 Kč na m².

Jak situaci vyřešit, abyste nepřicházeli o peníze?

Situace je obzvlášť nevýhodná pro majitele nemovitostí, kteří uzavřeli smlouvu v období, kdy byly ceny nájmů nízko. Začali tak s nájemným pod cenou. Co s tím? Možnosti jsou v podstatě tři: 

1. Dál pronajímat byt pod cenou a přicházet tak o peníze.
2. Zvýšit nájemné.
3. Vypovědět smlouvu a najít nového nájemníka za vyšší cenu.

Třetí možnosti se drtivá většina vlastníků snaží za každou cenu vyhnout, jelikož každá změna nájemníka stojí peníze i čas. Je potřeba udělat spoustu úkonů, které leckterý majitel odkládá, jak jen to jde – i za cenu nižšího nájemného. Jedná se totiž zhruba o měsíc a půl intenzivní práce.

Tohle všechno je potřeba udělat:

• Uzavřít se současným nájemníkem dohodu o ukončení nájmu.
• Sepsat výpověď nájmu nebo dohodu o ukončení nájemní smlouvy. 
• Vytvořit předávací protokol.
• Dohodnout se na čerpání určité částky z kauce či jistoty na úhradu škod a oprav.
• Připravit vyúčtování skutečné spotřeby oproti zaplaceným zálohám na služby.
• Opravit a vymalovat byt.
• Uklidit byt a připravit ho na focení a nového nájemce.
• Stanovit nové nájemné a zálohy na služby.
• Vytvořit prezentaci bytu, včetně textů a fotografií.
• Zadat inzerci a její platbu.
• Odrazit nápor realitních makléřů, kteří chtějí byt pronajímat.
• Odfiltrovat zájemce o nájem, které vůbec neakceptujete.
• Organizovat v několika vlnách prohlídky bytů.
• Čekat na zájemce, kteří nakonec nepřijdou.
• Vybrat nového nájemníka.
• Sepsat smlouvu a případně konzultovat s právníkem, jestli se od posledního pronajímání něco změnilo v zákonných povinnostech.
• Uzavřít novou nájemní smlouvu.
• Sepsat předávací protokol.
• Přepsat energie na nového nájemce.
• Několik týdnů nebo měsíců odpovídat nájemníkovi na drobné dotazy, než se naučí v bytě vše používat a bude vědět kam s odpadem, kde jsou zvonky, kdo mu změní jméno na zvoncích atd.

Hledání nového nájemníka je noční můra

Koloběh hledání nájemníka většina majitelů odkládá. Někdy dokonce přehlíží i dlouhodobě neuhrazené nájemné nebo pravidelné zpoždění plateb a poslouchá pořád stejné výmluvy, proč není zaplaceno. Někteří nájemníci dokonce byt ničí. I přesto jsou ale majitelé nečinní – změna nájemce je pro ně příliš složitá, drahá nebo časově náročná. Naštěstí existuje způsob, jak takovou situaci jednoduše vyřešit.

Řešením může být správce nemovitosti

Vlastníci nemovitostí si mohou najmout správce, který za ně vše zařídí. Úkony naplánuje a udělá, aniž by se vlastník musel o cokoli starat. Za své služby si správce nemovitosti běžně účtuje poplatek, který je ale v porovnání s ušetřeným časem a starostmi minimální.

• Zděnek Šimůnek (správce nemovitostí): V naší společnosti Dobrá správa vše řešíme za majitele. Dohodneme se stávajícím nájemníkem termín ukončení nájmu, navštívíme byt a provedeme kontrolu, vyřešíme případné škody… a tak dále. Pro majitele je to většinou naprosto bez starostí a ušetří desítky hodin práce. 

Ušetříte 50 hodin práce

Jen výměna nájemníka zabere majiteli nemovitosti v průměru 50 hodin – a to za předpokladu, že si na úklid, malování a podobné práce najme firmu. Aby toho nebylo málo, nájemník v bytě zůstává v průměru jen 2,5 roku. Každý rok majitel navíc tráví přes 30 hodin administrativou, kontrolou, technickým dohledem a dalšími náležitostmi, které jsou se správou nemovitosti spojené.

Proč si vybrat Dobrou správu?

V Dobré správě spolupracujeme s právníky, takže můžete mít 100% jistotu, že vše proběhne v naprostém pořádku. Víme, co si nájemník může a nemůže dovolit, a veškeré záležitosti vyřešíme ve váš prospěch. Nebudou vás čekat žádné tahanice o to, kdo zařídí opravu kotle a podobně. 

Vše řešíme tak, aby pro vás správa nemovitosti znamenala co nejméně práce a starostí. Komunikujeme s nájemníkem, řešíme případné potíže a kontrolujeme platby. Vy se nemusíte o nic starat a jen čekáte, až vám každý měsíc přijdou peníze na účet.

Zároveň máme 20 let zkušeností na trhu s nemovitostmi, takže už přesně víme, na co si dát pozor a kterým oblastem věnovat speciální pozornost, aby pro vás byl výsledek nejvýhodnější. Vaše nemovitost si udrží svou hodnotu a vy už nepřijdete ani o korunu.

Přečtěte si více o tom, jak správa nemovitostí probíhá, nebo nás rovnou kontaktujte pro individuální nabídku.

Článek Ceny nájmů rostou a majitelé nemovitostí přichází o peníze. Co s tím? se nejdříve objevil na Dobrá správa - pro Vaši nemovitost.